Esistono diverse opzioni per la stesura e la registrazione di un contratto di locazione: uno dei modi più semplici è servirsi di siti come http://www.canoneconcordatonline.it che permettono di digitalizzare tutti i passaggi necessari.
È così possibile stipulare un contratto di locazione a canone concordato in autonomia.
In questo caso è possibile scegliere tra due diversi percorsi:
- La compilazione guidata del contratto concordato, la richiesta di conformità, e la conseguente registrazione.
- La compilazione di un contratto 4+4, con la disponibilità di una versione modificabile a seconda delle esigenze.
Aumento del canone di locazione: quando è possibile
Di norma, per l’intero corso della durata di un contratto d’affitto, il padrone di casa non può chiedere un aumento del canone all’inquilino.
Tale richiesta risulta infatti illegittima sia nel caso di una richiesta in nero che nel caso di una richiesta ufficiale denunciata al fisco, anche nel caso in cui venga comunicata all’Agenzia delle Entrate.
L’unico caso in cui il padrone di casa può chiedere un aumento del canone di locazione, in corso di esecuzione del contratto, è per adeguarlo all’inflazione secondo gli indici Istat.
Nel momento in cui il contratto di locazione viene stipolato, le parti possono inserire una clausola che preveda l’adeguamento all’inflazione del canone di affitto.
In questo caso non si tratta di un vero e proprio aumento del canone di affitto ma di un adeguamento dello stesso agli scostamenti del costo della vita.
In questo modo è possibile mantenerne il potere d’acquisto.
L’aumento può essere pari al 100% dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le parti sono libere di concordare che l’aggiornamento del canone avvenga automaticamente, di anno in anno, oppure su richiesta del padrone di casa.
- Nel primo caso, il locatore può pretendere l’aggiornamento in qualsiasi momento, anche se in passato non lo aveva mai richiesto.
Egli ha inoltre il diritto ad ottenere eventualmente anche gli arretrati degli ultimi cinque anni.
- Nel secondo caso è invece necessaria una esplicita richiesta senza la quale non è possibile ottenere poi gli arretrati in un successivo momento.
La domanda di adeguamento del canone all’inflazione può avvenire anche informalmente, con lettera semplice o con richiesta verbale.
L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta.
Adeguamento del canone di locazione all’inflazione: come avviene
Di norma la clausola di aggiornamento del canone di affitto all’inflazione fa riferimento agli indici pubblicati dall’Istat.
Si intende per Istat, l’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
In alcuni casi è però possibile prevedere anche criteri differenti purché rispettino determinate clausole:
- Non devono comportare uno squilibrio contrattuale eccessivo a vantaggio del locatore
- Non devono nascondere l’intento di aumentare illegittimamente il canone oltre l’inflazione stessa.
L’adeguamento del canone di affitto all’inflazione può essere:
- Fino al 100% della variazione Istat nei contratti di locazione a canone libero (ossia quelli di durata di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico).
- fino al 75% della variazione Istat nei contratti di locazione a canone concordato (ossia quelli di durata di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico). Gli accordi locali possono però prevedere un limite più basso.
Dunque, è legittima la pretesa del locatore di aumentare il canone di affitto per una percentuale pari all’indice pubblicato dall’Istat nei contratti 4+4.
Aumento del canone di inflazione: i casi della cedolare secca e degli immobili ad uso commerciale
La cedolare secca è un’aliquota fissa introdotta nel 2011 che sostituisce le altre tasse dovute sulle locazioni.
Nel caso di contratti di affitto con cedolare secca il locatore non può chiedere l’aggiornamento del canone all’inflazione accertata dall’Istat, infatti:
- Per il proprietario di una casa in affitto questo è un modo per avere una tassazione agevolata.
- Per l’inquilino rappresenta la sicurezza di non vedersi aumentare l’affitto per tutta la durata del contratto, compresa l’eventuale proroga ed incluso l’adeguamento alla variazione Istat.
L’aumento del canone per immobili ad uso commerciale è vietato.
Nella locazione ad uso commerciale infatti è nulla ogni pattuizione che aumenti il canone già determinato e previsto a contratto.
l divieto di aumento del canone per le locazioni ad uso commerciale:
- È sancito dall’articolo 79 della legge sull’equo canone.
- Vige durante l`intero decorso contrattuale e non solo al mero momento di formazione e venuta in essere dello stesso.
